Как купить недвижимость: особенности покупки

размещено в: Недвижимость | 0


Для законного приобретения коммерческой недвижимости следует соблюдать определенные правила при оформлении сделки. Такой недвижимостью считаются рестораны, бары, магазины и другие помещения для ведения бизнеса. Их расположение лучше выбирать, основываясь на близость к местам скопления людей, в отличие от жилых домов и квартир. В остальном, как правильно купить коммерческую недвижимость будет описано ниже.

Первые шаги при выборе

В первую очередь необходимо определиться с дальнейшим назначением приобретаемого объекта и на его основании устанавливать все дальнейшие требования. Понравившуюся недвижимость нужно изначально проверить на наличие различных недостатков. Это можно сделать самостоятельно или с помощью специализированных оценщиков и юристов, они смогут найти минимальные ошибки в документации, которые впоследствии могут оказаться большими неприятностями. Самостоятельное решение вопроса, как купить недвижимость, начинается с:

  • запроса выписки из ЕГРП для проверки реальности права собственности продавца на рассматриваемый объект.
  • далее следует получить информацию об объекте из Росреестра. Это можно сделать онлайн, личным визитом в контору или через специализированную организацию, за определенную плату.
  • после предоставления данных по объекту необходимо обратить внимание на нынешнего владельца и проверить его полномочия в местном отделении полиции.
  • также следует убедиться в действительности договора, по которому нынешнему владельцу перешли права собственности на объект, и достоверность его оплаты этой сделки. Дело в том, что если у нынешнего владельца есть долги перед предыдущим хозяином, то все имеющиеся претензии могут перейти к покупателю.
  • помимо рассмотренной документации следует ознакомиться с подробным планом помещения и его техническим паспортом. Это необходимо для обнаружения несанкционированных перепланировок, которые впоследствии могут стать препятствием для сдачи в аренду.
  • ну и, конечно, вопрос как правильно купить коммерческую недвижимость, не может быть закрытым, если продавец не в состоянии предоставить на рассматриваемый объект с коммунальными службами, ведь долги перед ними также «передаются по наследству» от прошлых владельцев.

Особенности оформления договора

По российскому законодательству стоимость оговоренного объекта может указываться в договоре не только в национальной валюте, а и в иностранной или условных единицах. Документ при этом обязательно должен содержать в себе всю информацию об объекте, включая его полное описание, адрес, срок передачи и порядок расчета. Помимо этого в договоре о приобретении нежилого помещения нужно указывать все документы, которые подтверждают права пользования и распоряжения нынешнего владельца на недвижимость.

Если же сделка оформляется на отдельно расположенное здание, то обязательно следует ознакомиться с соответствующей документацией и на земельный участок, на котором расположено здание. Дело в том, что все права предыдущего владельца на землю, при оформлении сделки, будут полностью переданы новому хозяину, а если они имели определенные ограничения, то и они будут переданы при покупке. Так, если земля была арендована, то в некоторых случаях недвижимость на нем невозможно предоставлять в качестве залогового имущества при оформлении кредита. Но оформить сделку, а, следовательно, и ответить на вопрос, как купить коммерческую недвижимость, невозможно без наличия определенного набора бумаг для обеих сторон.

Обязательные бумаги для юридического покупателя

Конечно, список начинается со свидетельства о госрегистрации, но помимо него нужно собрать еще:

  • документацию, дающую подтверждение о личности лица, являющегося представителем юрлица;
  • разрешение ВОУ о приобретении недвижимости юридическим лицом;
  • документы, дающие подтверждение о его полномочиях;
  • справку, подтверждающую отсутствие налоговых отягощений;
  • справку ЕГРПОУ;
  • свод правил юридического лица.

Обязательные бумаги для юрпродавца

  • первоначально это также подтверждение о регистрации юридического лица. Далее следуют:
  • документация, подтверждающая права собственности на продаваемый объект, обязательно отмеченный в БТИ;
  • сопроводительная документация – техпспорт;
  • документы, подтверждающие личность лица, являющегося представителем юридического лица;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя;
  • справку ЕГРПОУ;
  • разрешение ВОУ на продажу недвижимости юридическим лицом;
  • документ с информацией о балансовой стоимости объекта;
  • справку-характеристику БТИ;
  • справку об отсутствии налоговых отягощений;
  • документацию, подтверждающую права собственности на земельный участок или указывающую его правовой режим;
  • устав юридического лица;
  • справку о том, что нет запретов на отчуждение недвижимости.
  • особенности проведения сделки купли-продажи

Чтобы ответить на вопрос, как купить недвижимость для бизнеса, нужно ознакомиться еще и с правилами, которые гарантируют соблюдение всех договоренностей обеих сторон. Нюансом такого оформления становиться сначала подписание предварительного договора, а потом уже официального и основного. В промежутке между подписанием этих документов, необходимо провести тщательную проверку подлинности предоставленных партнером документов и чистоту сделки. Здесь следует обратить внимание на законность всех ранее оформленных сделок по этому объекту и на его фигурацию в юридических спорах между прошлыми владельцами.

Также, следует самостоятельно проверить обремененность коммерческой недвижимости, поскольку продавец может умолчать о ней. Часто встречаются ситуации, когда продаваемая недвижимость находится под залогом от предыдущего владельца или сдана в аренду. Последний вариант особенно важен, ведь при смене владельца договор об аренде всегда остается в силе и при его наличии нужно заранее оговорить получение арендных платежей, после вступления в силу договора, уже новым владельцем. Если же недвижимость находится под залогом, к примеру, в банке, то продавать его владелец может только с согласия этого банка, а значит, к списку необходимых документов продавец должен прикрепить еще и этот документ.

Оформление основного договора, так же как и предварительного, должно происходить по согласию обеих сторон и фиксироваться в письменной форме. При этом каждый экземпляр договора должен быть подписан обеими сторонами. Помимо этого договора необходимо еще и наличие передаточного акта, который будет подтверждать факт смены владельца и момент, когда новый хозяин вступает в свои права.

Составленный и подписанный договор необходимо зарегистрировать в государственном органе кадастра и картографии, которым является Росреестр. Это необходимо для того, чтобы новый владелец получил государственное свидетельство о регистрации его прав на приобретенный объект недвижимости. До того момента, когда договор купли-продажи будет зарегистрирован в Федеральном органе Росреестре, права собственности считаются не действительными.

Перед тем как купить коммерческую недвижимость, придется пройти всю процедуру, описанную выше, представив соответствующие документы.

 

Оставить ответ